Jawne ceny nieruchomości. Czy to koniec dla rzeczoznawców majątkowych?
Polski rząd planuje wprowadzenie jawności cen transakcyjnych nieruchomości z rynku pierwotnego. Czy będzie to oznaczało większą przejrzystość i ochronę praw nabywców nieruchomości?
W środowisku rzeczoznawców majątkowych rozgorzała dyskusja, czy nowa ustawa zmniejszy ilość zamówień na wykonanie operatów szacunkowych. Profesjonaliści w tym fachu zauważają, że nowe prawo może wpłynać na utratę dotychczasowych dochodów, a nawet doprowadzić do zamknięcia wielu kancelarii rzeczoznawców majątkowych, którzy skupiali się dotychczas na rynku mieszkaniowym. Czy zawód rzeczoznawcy majątkowego przejdzie rewolucję?
Jawności cen transakcyjnych na świecie
Istnieje wiele przykładów tego typu rozwiązań na rynkach europejskich. Na przykład w Szwecji i Norwegii ceny sprzedaży nieruchomości są publicznie dostępne. Podobne przepisy obowiązują również w innych krajach europejskich, takich jak Finlandia, Dania, Holandia, Niemcy, Szwajcaria czy Wielka Brytania. W tych krajach informacje o cenach nieruchomości można łatwo znaleźć w publicznych rejestrach lub na stronach internetowych odpowiednich urzędów. Przekazywane dane są albo darmowe, albo wiążą się z niewielką opłatą.
Wprowadzenie jawności cen transakcyjnych nieruchomości z rynku pierwotnego w Polsce to duża zmiana. Obecnie ceny nieruchomości sprzedawanych na rynku pierwotnym są zazwyczaj znane tylko sprzedawcom i nabywcom, co może utrudniać nabywcom porównanie ofert oraz podejmowanie świadomych decyzji.
Z jakiego powodu ceny ofertowe z rynku pierwotnego są obecnie niejawne?
Ceny ofertowe deweloperów zazwyczaj nie są jawne z powodu braku ustawowego obowiązku publikacji takich informacji. Deweloperzy mają swobodę decydowania, czy chcą ujawniać ceny ofertowe, a na rynku pierwotnym jest to rzadko spotykane. Ma to związek z tym, że deweloperzy często stosują różne strategie cenowe, w tym tzw. cenę indywidualną dla każdego klienta. W takim przypadku cena ofertowa może być dostępna tylko dla klienta, który skontaktuje się bezpośrednio z deweloperem. Ponadto, deweloperzy starają się unikać podawania cen, by konkurencja nie znała dokładnej oferty.
Warto zaznaczyć, że w przypadku rynku wtórnego nieruchomości, czyli sprzedaży już wcześniej użytkowanych mieszkań, ceny ofertowe są zazwyczaj publicznie dostępne, a informacje o nich są dostępne na portalach transakcyjnych lub w bazach danych urzędów.
Czym są rabaty zbiorcze i jak wpływają na ceny mieszkań?
Zdarza się, że deweloperzy oferują upusty klientom, którzy kupują więcej niż jedno mieszkanie lub decydują się na zakup dodatkowych pomieszczeń, takich jak np. komórki lokatorskie lub miejsca parkingowe. Tego typu upusty zazwyczaj nazywane są rabatami zbiorczymi i mają na celu zachęcenie klientów do zakupu większej liczby nieruchomości lub dodatkowych usług.
Rabaty zbiorcze stosowane są zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym nieruchomości. W przypadku rynku pierwotnego deweloperzy mogą oferować rabaty zbiorcze inwestorom, którzy kupują większą ilość mieszkań w jednym budynku lub na jednym osiedlu. Natomiast na rynku wtórnym agenci nieruchomości mogą negocjować rabaty zbiorcze dla klientów, którzy kupują więcej niż jedno mieszkanie.
Rabaty zbiorcze mogą być korzystne dla klientów, którzy chcą zainwestować w nieruchomości lub poszukują dodatkowych pomieszczeń do użytku prywatnego lub biznesowego. Niemniej jednak, przed podjęciem decyzji o zakupie, zawsze warto dokładnie przeanalizować ofertę i upewnić się, że rabat jest rzeczywiście opłacalny i odpowiadający na potrzeby klienta.
Istnieje ryzyko, że osoby kupujące pojedyncze mieszkania i mające dostęp do informacji o cenach transakcyjnych opublikowanych na portalu, poczują się pokrzywdzone, jeśli deweloper oferuje innym klientom zniżki, których nie uwzględnił w publicznej ofercie. Pamiętajmy, że deweloperzy mają prawo do swobodnego ustalania cen i ofert dla swoich klientów, w tym do oferowania rabatów zbiorczych tylko dla określonych grup inwestorów. Dlatego, jeśli deweloper decyduje się na nieujawnienie pewnych informacji, jest to wynik jego, indywidualnie ustalonej, strategii cenowej.
Jak proces wprowadzenia jawności cen będzie wyglądał w Polsce?
Proces ujawniania cen transakcyjnych nabywanych mieszkań z rynku pierwotnego miałby zostać wprowadzony przez rząd poprzez zmianę w przepisach prawa budowlanego. Zmiana ta zakładałaby wprowadzenie obowiązku publikowania jawnych cen ofertowych na stronach internetowych deweloperów, a także w biurach sprzedaży nieruchomości.
Ponadto zgodnie z nowym prawem ceny transakcyjne nieruchomości będą publicznie dostępne na portalu państwowym. Ujawnienie cen transakcyjnych miałoby następować przy podpisaniu umowy przedwstępnej lub umowy ostatecznej, a informacje te miałyby być wprowadzane przez notariuszy.
Nowe przepisy miałyby dotyczyć wyłącznie rynku pierwotnego, co oznacza, że transakcje dokonywane na rynku wtórnym nie byłyby objęte obowiązkiem publikacji jawnych cen.
Dlaczego ustawa ta nie obejmie rynku wtórnego?
Ustawa o jawności cen transakcyjnych dotyczy tylko rynku pierwotnego, ponieważ w przypadku rynku wtórnego ceny są już ustalone i wynikają z umowy między sprzedającym a kupującym. Na rynku wtórnym ceny są zróżnicowane i zależą od wielu czynników, takich jak lokalizacja, stan techniczny nieruchomości, negocjacje między stronami, czas, w jakim nieruchomość jest na rynku, i wiele innych. Wprowadzenie jawności cen na rynku wtórnym byłoby trudne i skomplikowane, ponieważ każda transakcja jest unikalna i wymagałaby szczegółowej analizy i uzgodnienia ceny przez strony transakcji. W tym przypadku rzeczoznawca majątkowy jest właśnie tą osobą, która jest w stanie oszacować prawidłową wartość nieruchomości w oparciu o wyżej wymienione czynniki.
Jak nowe rozwiązania wpłyną na pracę rzeczoznawców?
Wprowadzenie jawności cen transakcyjnych może wpłynąć na pracę rzeczoznawców majątkowych. W obecnej sytuacji rzeczoznawcy dokonujący wycen nieruchomości na podstawie transakcji, które nie są jawne, opierają swoją wiedzę o analizę aktów notarialnych. Jednakże, taka wycena może zawierać błędy już w trakcie samej analizy. Wprowadzenie jawności cen transakcyjnych pozwoli na większą przejrzystość rynku nieruchomości i umożliwi rzeczoznawcom majątkowym większą łatwość w ustalaniu wartości nieruchomości na podstawie rzeczywistych transakcji. Może to zwiększyć zaufanie klientów do usług rzeczoznawców majątkowych i poprawić jakość wycen nieruchomości. Jednakże, gdy ceny mieszkań będą ogólnodostępne, ilość zleceń dla rzeczoznawców majątkowych może się znacząco zmniejszyć.
Czy banki zrezygnują z usług rzeczoznawcy majątkowego?
Znaczna część mieszkań jest kupowana na kredyt, co wiąże się z koniecznością wykonania operatu szacunkowego. Zgodnie z ustawą o kredycie konsumenckim banki nie mogą zrezygnować z obowiązku wykonania operatu szacunkowego przed udzieleniem kredytu na zakup mieszkania. Przed udzieleniem kredytu banki muszą dokonać oceny zdolności kredytowej kredytobiorcy oraz wycenić nieruchomość. Operat szacunkowy jest jednym z narzędzi, które banki wykorzystują do wyceny nieruchomości przed udzieleniem kredytu. Powinien on być wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego, który dokładnie zbada stan techniczny mieszkania, jego wielkość, położenie, stan budynku oraz inne czynniki, które wpłyną na wartość nieruchomości.
Czy transakcje zamieszczone na portalu państwowym mogą być wykorzystane przez rzeczoznawców majątkowych?
Rzeczoznawcy majątkowi, wykorzystując transakcje zamieszczone na portalu państwowym, muszą wykazać się odpowiednią starannością i rzetelnością. Ponadto, specjaliści muszą wziąć pod uwagę wszelkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości, takie jak stan techniczny, lokalizacja, infrastruktura w okolicy, możliwości adaptacyjne, aspekty prawne i wiele innych. Uogólniając, bez wnikliwej analizy aktów notarialnych oraz cech nieruchomości sama informacja o cenie nie jest wystarczająca, aby dokładnie oszacować wartość nieruchomości.
Czy portal państwowy będzie wiarygodnym źródłem informacji?
Portal państwowy będzie opierał się na danych zebranych z rzeczywistych transakcji, co oznacza, że ceny będą wynikać z realnych umów kupna-sprzedaży, a nie szacunków czy prognoz. Informacje te będą dostarczane przez notariuszy w momencie zawarcia transakcji.
Zaznaczmy, że dane dostępne na portalu państwowym, powinny być jednym z wielu źródeł, z którego rzeczoznawcy majątkowi powinni korzystać podczas sporządzania operatu szacunkowego. Należy pamiętać o przeprowadzaniu wnikliwych analiz i badań, aby wyznaczyć rzeczywistą wartość nieruchomości.
Jakie będą korzyści z jawności cen dla rzeczoznawców majątkowych?
Wprowadzenie jawności cen transakcyjnych na rynku nieruchomości może przynieść wiele korzyści dla rzeczoznawców majątkowych. Oto kilka z nich:
-
Poprawa jakości wycen nieruchomości – jawność cen pozwoli na łatwiejszy dostęp do informacji o transakcjach, dzięki czemu rzeczoznawcy będą mieli lepszy wgląd w realne ceny rynkowe nieruchomości. Wykonanie wyceny z większą precyzją i poprawnością wpłynie na jakość ich usług;
-
Wiarygodne źródło informacji – ceny transakcyjne będą stanowić wiarygodne źródło informacji dla rzeczoznawców majątkowych, co pozwoli na uniknięcie fałszywych informacji i oszustw przy wycenach;
-
Ułatwienie analizy rynku – jawność cen ułatwi rzeczoznawcom analizowanie rynku i przewidywanie jego trendów. Dzięki temu będą mogli doradzać klientom w sprawach związanych z nieruchomościami w sposób bardziej profesjonalny i skuteczny.
Ustawa o jawności cen transakcji nieruchomości będzie przełomową zmianą na polskim rynku nieruchomości. Każdy obywatel będzie miał dostęp do informacji o cenach sprzedanych nieruchomości, a to ułatwi proces wyceny i zakupu nieruchomości. Niemniej jednak, wprowadzenie jawności cen może stanowić wyzwanie dla rzeczoznawców majątkowych, którzy będą musieli dostosować swoje metody wyceny do nowych wymogów. Pomimo to, jawność cen jest ważnym krokiem w kierunku przejrzystości rynku nieruchomości i może przynieść wiele korzyści dla wszystkich uczestników rynku.
PFSRM
▬ Posiadamy licencje ▬
▬ Jesteśmy na ▬
Wycena nieruchomości, pośrednictwo nieruchomości, zarządzanie nieruchomościami