Metoda hardcore/top-slice w podejściu dochodowym w wycenie nieruchomości
Podejście dochodowe stanowi jedną z podstawowych metod wyceny dla nieruchomości, przynoszących lub mogących przynosić dochód. Metoda ta ma szczególnie znaczenie dla obiektów, które generują stały przychód, tj. np. budynków biurowych, handlowych czy magazynowych.
Metoda dochodowa znajduje zastosowanie w różnych obszarach rynku nieruchomości, także w sektorze mieszkaniowym. Pozwala ona oszacować przyszłe dochody, jakie nieruchomość będzie w stanie wygenerować w określonym czasie, a to z kolei pomaga w określeniu dokładniejszej wartości.
Jedną z najbardziej zaawansowanych i najskuteczniejszych metod wyceny nieruchomości jest metoda Hardcore/Top-Slice. Opiera się ona na dokładnych obliczeniach i analizie szczegółowych danych finansowych, a to pozwala na uzyskanie bardziej precyzyjnych wyników wyceny.
Najbardziej popularne techniki wyceny w podejściu dochodowym:
-
Kapitalizacji prostej,
-
Zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF),
-
Rezydualna,
-
Multiplikatora (GRM)
-
Zakresu inwestycji.
Istnieją również bardziej zaawansowane metody wyceny, takie jak hardcore/top-slice czy terminów i rewersji.
Jak działa wycena w podejściu dochodowym – metodzie Hardcore?
Pierwszym krokiem będzie oszacowanie tak zwanej dolnej warstwy, czyli tzw. elementu „hardcore” inwestycji, który reprezentuje wartość przychodów z wynajmu, płatnych zgodnie z podpisanymi umowami najmu. Wartość elementu hardcore jest obliczana poprzez kapitalizację przychodów z wynajmu w nieskończoność. W tym przypadku używamy wzoru (1/i), gdzie „i” to stopa kapitalizacji lub oprocentowanie wyliczone na podstawie obecnych warunków rynkowych albo analizy transakcji.
Kolejnym krokiem będzie wycena górnej warstwy, czyli tzw. elementu froth inwestycji, reprezentującego wartość przypisywaną spodziewanej zmianie przychodów z wynajmu po wygaśnięciu lub odnowieniu umowy najmu. Wartość elementu froth jest obliczana poprzez odjęcie/dodaniu czynszu z umowy najmu od obliczonej rynkowej wartości najmu, a następnie skapitalizowaniu tej liczby w nieskończoność. Następnie wartość ta jest dyskontowana do bieżącej daty wyceny. Do tych wyliczeń stosuje się następujący wzór: ((1-(1+i)^-n)/i).
Po oszacowaniu wartości hardcore i froth są one sumowane i pojawia się całkowita wartość inwestycji. Przy wycenie wszystkie przepływy dochodów są sprowadzane na datę wyceny, bez uwzględnienia inflacji lub deflacji w wartościach czynszów. Zmiana wartości jest uwzględniana w stopie zwrotu, która jest używana przez wyceniającego.
Top-slice
Metoda top-slice to alternatywna metoda wyceny nieruchomości, która odwraca tradycyjną metodologię hardcore. W tym podejściu czynsz rynkowy jest traktowany jako punkt wyjścia analizy (hardcore), a potencjalna zamiana czynszu w przyszłości stanowi dodatkowy element (top-slice).
Korzyści wynikające z zastosowania metody Hardcore w porównaniu do kapitalizacji prostej i DCF
Zastosowanie metody Hardcore przynosi korzyści w porównaniu do kapitalizacji prostej i DCF.
Po pierwsze, metoda Hardcore pozwala na bardziej szczegółową analizę różnych składowych dochodu z tytułu najmu, w tym bieżącego czynszu oraz oczekiwanych przyszłych wzrostów. To pozwala na dokładniejszą wycenę nieruchomości i lepsze zrozumienie źródeł dochodu.
Po drugie, metoda Hardcore uwzględnia czasową wartość pieniądza, dyskontując oczekiwane przyszłe dochody zgodnie z odrębną stopą dla czynszu froth. To oznacza, że ta metoda lepiej odzwierciedla ryzyko danej inwestycji, a dzięki temu możliwe jest dokładniejsze odzwierciedlenie wartości strumienia dochodu w czasie.
Po trzecie, metoda Hardcore może być elastyczniejsza niż technika kapitalizacji prostej lub DCF, ponieważ pozwala na zastosowanie różnych stóp kapitalizacji dla różnych warstw dochodu. Może to być przydatne w sytuacjach, gdy różne składowe dochodu z tytułu najmu mają różne profile ryzyka.
Czym są stopy zwrotu Core i Froth?
Stopa Core to stopa stosowana do kapitalizacji dochodów na poziomie bazowym, natomiast stopa Froth to stopa kapitalizacji stosowana do kapitalizacji dochodów powyżej lub poniżej poziomów bazowych. Stopa Core odzwierciedla trwałość strumienia dochodów, podczas gdy Stopa Froth jest wyższa lub niższa, aby odzwierciedlić większe lub mniejsze ryzyko związane ze strumieniem dochodów.
W niektórych przypadkach wpływ obu stóp może być minimalny, szczególnie dla umów najmu o stosunkowo krótkim okresie. W tych przypadkach stosowanie tej samej stopy kapitalizacji do obu strumieni dochodów tj. rynkowego i ponadrynkowego może być odpowiednie i określane jako zrównoważona stopa kapitalizacji (Equivalent Yield). Ta stała stopa kapitalizacji stosowana jest do wszystkich przepływów pieniężnych, odzwierciedlająca powroty do obecnego czynszu rynkowego i innych elementów, tj. luk w wynajmie i wydatkach. Zazwyczaj tę stopę oblicza się w sposób nominalny, zakładając, że czynsze są otrzymywane lub płatne rocznie z opóźnieniem.
Kiedy warto stosować metodologię hardcore/top-slice i dla jakiego rodzaju nieruchomości?
Metodologia hardcore/top-slice okazuje się bardzo przydatna przy wycenie nieruchomości z długoterminowym i stabilnym strumieniem dochodów, takich jak nieruchomości komercyjne lub mieszkalne z długimi umowami najmu lub dzierżawy. Warto ją również stosować do wyceny nieruchomości z regularnymi wzrostami czynszów lub potencjałem wzrostu czynszów w przyszłości.
Ogólnie rzecz biorąc, metoda hardcore/top-slice jest najbardziej odpowiednia do wyceny nieruchomości generujących dochody, gdzie istnieje stosunkowo wysoki poziom pewności co do przyszłych strumieni dochodów i wzrostu czynszów. Jednakże, może nie być ona odpowiednia do wyceny nieruchomości z krótkimi umowami najmu, niepewnymi strumieniami dochodów lub w takimi, w których trudno będzie przewidzieć wzrost czynszów. Wówczas stosowane są inne techniki, takie jak chociażby kapitalizacja prosta lub DCF.
Czy międzynarodowe metody wyceny stosuje się w Polsce?
Międzynarodowe metody wyceny, takie jak RICS Red Book, IVS i IFRS, są w Polsce powszechnie stosowane i uznawane przez profesjonalistów i regulatorów branżowych. Jednak, należy pamiętać, że przepisy i standardy wyceny nieruchomości w Polsce mogą różnić się od tych obowiązujących w innych krajach, a lokalna wiedza i doświadczenie są istotne dla dokładnych i wiarygodnych wycen.
Czy podejście hardcore można zaliczyć do podejścia mieszanego wyceny zgodnie z polskimi standardami wyceny?
W polskich standardach wyceny nieruchomości (KSW – Krajowe Standardy Wyceny) nie ma bezpośredniego odniesienia do terminu "podejście hardcore". Jednak KSW umożliwia stosowanie różnych podejść wyceny, w tym podejście mieszane, które zakłada, że wycena nieruchomości może opierać się na różnych metodach wyceny, a wynikowe wartości z tych metod można łączyć w sposób uzasadniony w celu uzyskania końcowej wartości wyceny. W ramach podejścia mieszanego można stosować metody dochodowe, porównawcze oraz kosztowe. W zależności od okoliczności wycena nieruchomości opiera się na kombinacji różnych metod wyceny, co pozwala uzyskać jak najbardziej trafny wynik.
Podejście hardcore może być zaliczone do podejścia mieszanego, gdyż stanowi ono rozbudowaną wersję kapitalizacji prostej oraz DCF. Ostateczna decyzja co do odpowiedniego podejścia w wycenie zależy jednak od indywidualnych okoliczności każdej nieruchomości oraz celu wyceny.
Czy najlepsza?
Metoda dochodowa jest jedną z najczęściej stosowanych metod wyceny nieruchomości generujących dochód, ale ważne jest, aby wziąć pod uwagę różne metody dochodowe i alternatywne podejścia, które dostarczają szczegółowej i dokładnej wyceny. Metoda Hardcore jest zaawansowanym podejściem, które może zapewnić dokładniejszą wycenę różnych składników dochodu z najmu, w tym bieżącego czynszu i oczekiwanych przyszłych wzrostów.
PFSRM
▬ Posiadamy licencje ▬
▬ Jesteśmy na ▬
Wycena nieruchomości, pośrednictwo nieruchomości, zarządzanie nieruchomościami