Na czym polega metoda DCF w wycenie nieruchomości komercyjnych?
Metoda DCF (Discounted Cash Flows – dyskontowanie przepływów pieniężnych) to zaawansowane podejście do wyceny nieruchomości komercyjnych, szczególnie popularne przy inwestycjach o wysokiej wartości, takich jak biurowce klasy A, centra logistyczne czy retail parki.
Czym jest DCF i jak działa?
DCF opiera się na założeniu, że wartość nieruchomości odpowiada wartości przyszłych przepływów pieniężnych, które wygeneruje – zdyskontowanych do wartości bieżącej. Rzeczoznawca prognozuje przychody (np. z najmu), koszty operacyjne, stopę pustostanu i ewentualne nakłady remontowe, a następnie stosuje odpowiednią stopę dyskontową.
Gdzie stosuje się DCF?
Najczęściej przy wycenie
- nowoczesnych biurowców z długimi umowami najmu,
- obiektów logistycznych (BTS, cross-dock),</li>
- centów handlowych o zdywersyfikowanym przychodzie,
- kompleksów z różnymi funkcjami (biura + retail + magazyn).
Dlaczego metoda DCF jest preferowana?
Banki, fundusze inwestycyjne oraz sądy i urzędy skarbowe cenią DCF za jej przejrzystość i powiązanie z realną efektywnością inwestycji. Wycena tą metodą pozwala też analizować zmiany w dochodowości w czasie – np. przy zmianie stawek czynszowych czy rotacji najemców.
Co wpływa na wynik?
-
Wysokość prognozowanych przychodów (czynsze, inne wpływy),
-
Zakładana stopa dyskontowa (np. 7–9% w zależności od ryzyka),
-
Długość okresu analizy (np. 10 lat + wartość rezydualna),
-
Koszty operacyjne i CAPEX.
Jeśli chcesz dowiedzieć się, czy DCF będzie właściwą metodą dla Twojej nieruchomości – skontaktuj się z JN Property →