Stabilność rynku biurowego w Warszawie w pierwszej połowie 2024 roku: Analiza rynku i perspektywy

1. Podaż powierzchni biurowej
2. Popyt na powierzchnie biurowe
3. Wskaźnik pustostanów i czynsze
4. Trendy na rynku biurowym
5. Perspektywy na przyszłość
6. Podsumowanie

Podaż powierzchni biurowej

Na koniec czerwca 2024 roku całkowita podaż powierzchni biurowej w Warszawie wynosiła 6,25 miliona metrów kwadratowych. Z tej powierzchni około 45% znajduje się w centralnych strefach miasta, w tym 1,01 miliona metrów kwadratowych w Centralnym Obszarze Biznesu (CBD) oraz 1,81 miliona metrów kwadratowych w strefie Centrum. Pozostałe 55% powierzchni biurowej zlokalizowane jest poza centrum, przy czym największą niecentralną strefą biurową jest Służewiec, który stanowi 17% całkowitej podaży w mieście.

W pierwszej połowie 2024 roku rynek wzbogacił się o 63 700 metrów kwadratowych nowej powierzchni biurowej, co stanowi wzrost w porównaniu do 2023 roku, kiedy to dostarczono 60 900 metrów kwadratowych. Największe zakończone projekty to trzecia faza kompleksu Lixa realizowanego przez Yareal (26 300 metrów kwadratowych), renowacja Saski Crescent (15 500 metrów kwadratowych) oraz budynek Vibe A wybudowany przez Ghelamco (15 000 metrów kwadratowych).

Popyt na powierzchnie biurowe

W pierwszej połowie 2024 roku najemcy w Warszawie zawarli umowy najmu na 316 400 metrów kwadratowych powierzchni biurowej, co oznacza spadek o zaledwie 2% w porównaniu do analogicznego okresu 2023 roku. Popyt w pierwszym kwartale wyniósł około 138 000 metrów kwadratowych, a w drugim kwartale wzrósł do 178 400 metrów kwadratowych. Największą popularnością cieszyły się biura poza centrum, które stanowiły 60% całkowitego popytu (190 100 metrów kwadratowych). W strukturze zawartych umów ponad połowę (51%) stanowiły renegocjacje, nowe umowy to 41%, ekspansje 7%, a przednajmy jedynie 1%.

Wskaźnik pustostanów i czynsze

Na koniec pierwszego półrocza 2024 roku wskaźnik pustostanów wyniósł 10,9%, co oznacza spadek o 0,2 punktu procentowego kwartał do kwartału i 0,5 punktu procentowego rok do roku. W dwóch strefach wskaźnik pustostanów przekraczał 100 000 metrów kwadratowych – w strefie Służewiec (207 900 metrów kwadratowych, 19,6%) oraz Centrum (160 600 metrów kwadratowych, 8,9%). Najniższy wskaźnik pustostanów odnotowano w korytarzu ul. Puławskiej (5,3%).

Czynsze ofertowe w najlepszych lokalizacjach w CBD na koniec analizowanego okresu wynosiły średnio od 22,50 do 26,00 EUR za metr kwadratowy miesięcznie, z niektórymi budynkami przekraczającymi 27,00 EUR za metr kwadratowy miesięcznie. Na Służewcu, po niewielkich podwyżkach, za najlepsze biura należało zapłacić między 13,25 a 15,00 EUR za metr kwadratowy miesięcznie.

Trendy na rynku biurowym

Jednym z kluczowych trendów na warszawskim rynku biurowym jest rosnąca popularność elastycznych przestrzeni biurowych oraz zielonych umów najmu. Firmy coraz częściej poszukują biur charakteryzujących się wyższą efektywnością energetyczną oraz komfortem użytkowania, co jest związane z rosnącą świadomością ekologiczną i dążeniem do optymalizacji kosztów operacyjnych.

Wydłużanie się okresów najmu jest kolejnym zauważalnym trendem. Przedsiębiorstwa skłaniają się ku podpisywaniu długoterminowych umów najmu, co może być wynikiem stabilizacji sytuacji gospodarczej oraz chęci zabezpieczenia atrakcyjnych lokalizacji biurowych na dłuższy czas.

Perspektywy na przyszłość

Eksperci przewidują, że warszawski rynek biurowy zachowa stabilność w drugiej połowie 2024 roku. Pomimo wyzwań takich jak ograniczona dostępność gruntów, wyższe stopy procentowe i koszty finansowania, a także rosnąca popularność pracy hybrydowej, popyt na powierzchnie biurowe w Warszawie powinien utrzymać się na stabilnym poziomie. Deweloperzy koncentrują się na modernizacji istniejących budynków oraz realizacji nowych projektów w centralnych lokalizacjach miasta.

Na koniec czerwca 2024 roku w budowie znajdowało się 281 000 metrów kwadratowych powierzchni biurowej, z czego 83% (234 100 metrów kwadratowych) w strefach centralnych, w tym 198 600 metrów kwadratowych w strefie Centrum i 35 500 metrów kwadratowych w CBD. W realizacji są takie projekty jak Office House (Towarowa 22), Upper One, The Form, The Bridge, Vena, CD Projekt HQ, Skyliner II Warsaw, Studio II oraz modernizacje V Tower, University Business Center II i G5 Prime Offices.

Podsumowanie

Warszawski rynek biurowy w pierwszej połowie 2024 roku wykazał znaczną stabilność, mimo licznych wyzwań. Wysoka aktywność najemców, nieznaczny spadek wskaźnika pustostanów oraz rosnąca popularność elastycznych i ekologicznych przestrzeni biurowych świadczą o zrównoważonym rozwoju tego rynku. Wzrost podaży nowych powierzchni biurowych oraz modernizacja istniejących obiektów dodatkowo przyczyniają się do poprawy jakości oferty biurowej w stolicy. Przyszłość warszawskiego rynku biurowego wygląda obiecująco, choć będzie wymagała dalszej adaptacji do zmieniających się warunków rynkowych i oczekiwań najemców.

JN Property

JN Property to firma specjalizująca się w profesjonalnej wycenie nieruchomości oraz kompleksowym pośrednictwie na rynku nieruchomości. Działając zgodnie z polskim prawem i standardami RICS, JN Property przygotowuje operaty szacunkowe dla różnych typów nieruchomości, w tym biurowych, mieszkaniowych, handlowych i przemysłowych. Firma oferuje wsparcie na każdym etapie transakcji, dostarczając indywidualnie dopasowane rozwiązania i analizując rynkowe trendy, aby zapewnić swoim klientom konkurencyjną przewagę.