Wycena mieszkania przez rzeczoznawcę - metody, cena oraz jak przebiega

26 kwietnia 2023

Czynniki wpływające na wartość mieszkania:

Lokalizacja nieruchomości to jeden z najważniejszych czynników wpływających bezpośrednio na wartość nieruchomości. Rzeczoznawca bierze pod uwagę wiele czynników, takich jak położenie nieruchomości (czy znajduje się przy ulicy czy na uboczu), orientacja okien oraz bliskość komunikacji miejskiej i infrastruktury handlowo-usługowej.

Kondygnacja nieruchomości ma duże znaczenie dla jej wartości. W przypadku mieszkań, najbardziej atrakcyjne są zazwyczaj drugie i trzecie piętro, natomiast w przypadku lokali użytkowych, parter jest najbardziej pożądany. Oprócz tego, warto zwrócić uwagę na rozkład mieszkania, liczbę pokoi oraz to, czy kuchnia ma okno. Dodatkowo, balkon, taras, pomieszczenia gospodarcze oraz miejsca parkingowe w garażu pozytywnie wpływają na wartość mieszkania.

Stan techniczny nieruchomości jest kluczowym czynnikiem wpływającym na jej wartość. Rzeczoznawca bierze pod uwagę rodzaj budynku, standard wykończenia, datę powstania oraz technologię budowlaną, na bazie której został on wykonany. Istotnym czynnikiem jest również obecność windy w budynku.

Bliskość komunikacji miejskiej oraz łatwość dojazdu to kluczowe kwestie, które rzeczoznawca uwzględnia podczas oceny wartości nieruchomości. Analizuje on możliwość szybkiego i bezproblemowego dotarcia do innych dzielnic oraz do centrum miasta, zwracając uwagę na okoliczne drogi oraz stan nawierzchni.

Dostęp do edukacji, szkół oraz usług publicznych - rzeczoznawca może zbadać, jakie szkoły znajdują się w pobliżu nieruchomości, jakie są ich standardy i jakie są opinie na ich temat. Ponadto, rzeczoznawca może sprawdzić, czy w okolicy znajdują się przedszkola, szkoły wyższe, ośrodki zdrowia, sklepy, centra handlowe, parki, place zabaw, siłownie itp.

Wiek budynku - jest kolejnym istotnym czynnikiem wpływającym na wycenę nieruchomości. Starsze budynki, zwłaszcza te bez odpowiedniej modernizacji, często wymagają większych nakładów finansowych na konserwację i remonty. Dlatego też, starsze budynki często osiągają niższą wartość rynkową niż nowoczesnych budynkach.

Dostęp do edukacji, szkół oraz usług publicznych to istotne czynniki, które rzeczoznawca bierze pod uwagę podczas oceny wartości nieruchomości. Może on zbadać, jakie szkoły znajdują się w pobliżu nieruchomości, jakie są ich standardy oraz opinie na ich temat. Dodatkowo, może sprawdzić, czy w okolicy znajdują się przedszkola, szkoły wyższe, ośrodki zdrowia, sklepy, centra handlowe, parki, place zabaw, siłownie i inne usługi publiczne.

Stan prawny nieruchomości to bardzo istotny czynnik wpływający na jej wartość. Rzeczoznawca majątkowy powinien dokładnie zbadać dokumenty dotyczące nieruchomości, takie jak akt notarialny, księgi wieczyste czy umowy najmu. W przypadku, gdy nieruchomość jest obciążona długami lub procesami sądowymi, jej wartość może ulec znacznemu obniżeniu.

Sytuacja planistyczna okolicy, w której znajduje się nieruchomość, jest również ważnym czynnikiem wpływającym na jej wartość. Rzeczoznawca majątkowy powinien zbadać, czy w planach zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje się budowy dróg, obwodnic czy innych inwestycji, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości.

Podsumowując, wycena nieruchomości jest istotnym procesem, który wymaga dużej wiedzy i doświadczenia ze strony rzeczoznawcy. Wszystkie czynniki, które mogą wpłynąć na wartość nieruchomości, powinny być dokładnie przeanalizowane, aby uzyskać jak najbardziej precyzyjną wycenę. W tym procesie kluczowe znaczenie ma uwzględnienie lokalizacji nieruchomości, kondygnacji, stanu technicznego, dostępności do komunikacji miejskiej, dostępności do edukacji, szkół i usług publicznych, stanu prawnego nieruchomości oraz sytuacji planistycznej okolicy, w której się znajduje.

Jakie moetody stosuje rzeczoznawca majątkwy do wyceny mieszkań?

Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawcy majątkowi mają możliwość wyboru metody obliczeniowej podczas wyceny nieruchomości. W przypadku lokali mieszkalnych, najczęściej stosowanymi metodami przez rzeczoznawców majątkowych są metoda porównawcza oraz dochodowa, ale istnieją również inne opcje, takie jak metoda kosztowa czy mieszaną.

Metoda porównawcza polega na szacowaniu rynkowej wartości nieruchomości poprzez porównanie jej do podobnych lokali o podobnych parametrach, takich jak lokalizacja, metraż, liczba pokoi i usytuowanie w budynku. Rzeczoznawcy majątkowi mogą wykorzystywać różne techniki, takie jak porównanie parami, korygowanie ceny średniej oraz analizę statystyczną rynku.

Metoda dochodowa natomiast skupia się na obecnych lub przyszłych dochodach, jakie może generować nieruchomość. W zależności od rodzaju nieruchomości, można zastosować metodę inwestycyjną lub zysku.

Pozostałe metody wyceny, takie jak metoda kosztowa, opisane są w Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W każdym przypadku rzeczoznawca podejmuje decyzję o wyborze odpowiedniej metody, biorąc pod uwagę specyfikę nieruchomości oraz aktualne trendy na rynku.

Jak wyglada proces mieszkania oraz ile trwa wycena nieruchomości?

Zakres wyceny to jeden z najważniejszych elementów procesu wyceny nieruchomości. Na etapie omawiania zakresu wyceny, klient i rzeczoznawca majątkowy ustalają przedmiot oraz cel wyceny. Przy czym przedmiot wyceny to nieruchomość, którą rzeczoznawca będzie wyceniał, a cel wyceny to określenie wartości nieruchomości w oparciu o konkretny cel, np. sprzedaż, dziedziczenie, podział majątku itp. Ustalenie powyższych parametrów jest niezbędne do dokładnej identyfikacji nieruchomości oraz praw z nią związanych, co z kolei pozwala rzeczoznawcy na oszacowanie czasu i kosztów wykonania operatu szacunkowego.

Kolejnym etapem procesu wyceny jest złożenie zamówienia przez klienta na wycenę nieruchomości u rzeczoznawcy majątkowego. Następnie, klient i rzeczoznawca podpisują umowę wyceny, która określa warunki i zakres wyceny oraz prawa i obowiązki obu stron.

Po podpisaniu umowy rzeczoznawca przystępuje do inspekcji nieruchomości, w trakcie której dokładnie ocenia stan techniczny budynków, gruntów, instalacji i innych elementów nieruchomości. Inspekcja nieruchomości pozwala rzeczoznawcy na zebranie niezbędnych danych i informacji, które zostaną wykorzystane do dokładnej wyceny nieruchomości.

Ostatnim etapem procesu jest wykonanie wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę, który stosuje odpowiednie metody wyceny, w zależności od rodzaju nieruchomości i celu wyceny. Najczęściej stosowanymi metodami są metoda porównawcza, dochodowa oraz kosztowa. Po zebraniu i przeanalizowaniu danych i informacji zebranej podczas inspekcji, rzeczoznawca dokonuje obliczeń na podstawie wybranej metody wyceny i sporządza operat szacunkowy.

Odbiór operatu szacunkowego zazwyczaj następuje po 3-5 dniach.

Ile kosztuje wycena mieszkania przez rzeczoznawcę majątkowego?

Koszt wyceny mieszkania przez rzeczoznawcę majątkowego zależy od wielu czynników i może się różnić w zależności od regionu oraz specyfiki nieruchomości. Zwykle rzeczoznawcy majątkowi posiadają swoje cenniki, które publikują na swoich stronach internetowych lub udostępniają po zapytaniu klienta.

Koszt wyceny mieszkania może wynosić od 500 do 900 złotych, jednak może być również wyższy, w zależności od stopnia skomplikowania procesu wyceny. Średnia cena wyceny mieszkania przez rzeczoznawcę wynosi około 700-800 złotych.

Warto jednak pamiętać, że cena wyceny nie powinna być jedynym kryterium wyboru rzeczoznawcy. Ważne jest również doświadczenie i reputacja rzeczoznawcy, których wybór może wpłynąć na jakość i dokładność przeprowadzonej wyceny.

Jeżeli chcesz poznać dokładny cennik usług rzeczoznawcy majątkowego, zapraszamy na dedykowaną stronę (kliknij).

Wycena nieruchomości komercyjnej

Wycena działki

Wycena domu